L’immobilier : Eldorado pour quelques uns …enfer pour les autres

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Par: Haj Abdelmajid Nejdi – Mustapha Lekhiar – Abdellah H

Lorsque feu SM le Roi Hassan II a lancé le programme des 200.000 logements il y a une quinzaine d’années, différents objectifs ont été visés et qui peuvent être résumés en trois points essentiels :

– Combler le besoin du pays en matière de logements.

– Mettre à la disposition des citoyens des logements à prix modérés et allant de paire avec le revenu des marocains (moins de 2000 dollars américain par an).

– Faire du secteur une locomotive de la croissance et un bayeur d’emplois.

Le secteur du bâtiment a connu un essor assez conséquent et a redynamisé l’économie nationale en participant activement à la croissance. D’après les statistiques, cette politique en matière de logement a permis à presque 60% de marocains de devenir propriétaires.

Alors pourquoi pénaliser les 40% qui restent ?

Malheureusement, le secteur du bâtiment a connu une flambé des prix sans précédent avec des augmentations parfois de 200%, voire plus. Les prix pratiqués aujourd’hui sont-ils justifiés ? Les citoyens sont-ils devenus les otages de spéculateurs peu scrupuleux ? Jusqu’à quand ledit secteur restera-il une vache laitière pour les soi-disant «promoteurs  immobiliers» ? L’Etat est-il complice, d’une manière ou d’une autre, de cette surenchère ? Que fait–il  pour remettre les pendules à l’heure  et remettre certaines brebis galeuses sur le droit chemin de la loi ?

Afin de répondre à l’ensemble de ces questions, on a mené une enquête pour essayer de comprendre les raisons de cette flambée des prix et mettre à nu, par la même occasion, les dessous des pratiques illégales dans le secteur de l’immobilier à l’échelle de la ville d’El Jadida.

Causes de la flambée des prix

D’après des études du ministère de tutelle, différentes raisons sont derrière cette flambée des prix et qui sont, entre autres : l’augmentation des prix des matériaux de construction, l’augmentation du coût de la main d’œuvre, l’augmentation des prix des terrains constructibles, la diminution de l’assiette foncière dans les zones urbaines, la facilités des crédits accordés par les banques, la spéculation, l’offre et la demande  et enfin la pratique des dessous de table connu sous « la pratique du noir ».

Certains vont jusqu’à y ajouter l’éternel problème de l’exode rural. Alors ces quelques raisons sont-ils applicables à El Jadida ?

Prix des matériaux de construction et coût de la main d’œuvre

Parmi les matières premières qui ont vu leur prix augmenter, on note essentiellement le ciment. Un sachet de 50Kg est passé de 58Dh à 64DH. Bien sûr, le ciment entre dans toutes les phases de construction et aussi dans l’élaboration de certains types de briques. Les briques rouges ont également vu leur prix augmenter de quelques centimes l’unité. Il en est de même pour les barres de fer dont le prix a augmenté de quelques centimes le Kg. Le coût du cuivre qui entre dans les installations électriques a aussi vu son prix doublé. Enfin, le mètre cube du sable est passé de 200 DH à 280DH. Les autres matières premières sont restées inchangées.

Quant à la main d’œuvre, le salaire journalier des ouvriers est passé de 55DH à 70DH alors que celui des Maâlems – maçons, est passé de 120DH à 150DH et plus.

Pour UN néophytes, ce changement des prix semble assez conséquent. Mais pour l’ensemble des techniciens du bâtiment qui évaluent les coûts de construction, des architectes et des promoteurs honnêtes que nous avons pu contacter, ces changements de prix ont engendré une augmentation d’environ 200DH, et dans le pire des cas 250DH, par mètre carré au niveau des gros œuvres. Il en est de même pour les travaux de finition «standard» et non du haut standing.

Selon les professionnels du secteur, le mètre carré construit sans comptabiliser le coût du terrain varie de 1800DH à 2200DH maximum, réparti comme suit :

– Gros œuvres : le coût est passé de 700DH/m2 à 900-1000DH/m2

– Finition le coût est passé de 900DH/ m2 à 1100 – 1200DH/ m2.

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Assiette foncière urbaine et prix des terrains constructibles

Pour bien comprendre les tendances des prix des terrains, il serait judicieux de bien comprendre les différentes étapes par lesquelles passe un lot de terrain avant sa construction. Il y a un peu plus de cinq ans, les terrains vagues non viabilisés coûtaient, en fonction de l’emplacement, entre 150 et 250DH le mètre carré. La viabilisation coûtait entre 400 et 500DH. Donc le prix de revient du  mètre carré se situait entre 550 et 750DH. Pour finir il faut y ajouter la commission perçue par la RADEEJ pour les différentes connexions (eaux, électricité et égouts) qui est de l’ordre de 100-150DH/m2.

Actuellement et avec le dérèglement total que connaît ce secteur, le prix du mètre carré des terrains vagues se situe entre 600 et 1500 DH  voire plus (!!!!!) auquel il faut ajouter les coûts de la viabilisation (500 à 600DH) et de la RADEEJ (environ 150DH). Donc en majorant au maximum, le mètre carré d’un terrain viabilisé ne dépasse guère 2250DH. Alors pourquoi est- il vendu au détail jusqu’à 15.000DH /m2?!. Avec  un bénéfice par mètre carré de l’ordre d’environ 13.000DH. Avec une telle marge bénéficière, seule la cocaïne et autres drogues dures peuvent battre ce record !

La ville d’El Jadida dispose-t-elle encore d’une assiette foncière ?

À voir les prix pratiqués de nos jours, on serait tenté de répondre par l’affirmatif. Or l’analyse des photos satellite de Google (merci la technologie) montrent le contraire (voir adresse de téléchargement à la fin de ce texte). La zone urbaine d’El Jadida qui s’étale sur une superficie de 2500 hectares (25Km2) compte encore environ 500 hectares de terrains vagues. Une superficie capable d’assimiler encore plus de 50.000 habitants. Pour avoir un ordre de grandeur, il faut savoir que :

– Koudiat ben Driss, Al Qods et Cohen sont bâties sur 45 hectares,

– Hay Al Jouhara et les immeubles le long du Boulevard Bir Anzarane s’étendent sur 17 hectares

– Hay Es-Salam et Ennajd occupent 52 hectares

– Tous les quartiers d’Essâada (situé entre l’usine Pfeizer – route côtière et route de Sidi Bouzid jusqu’à la limite de la zone urbaine du côté de Sidi Bouzid) sont construits sur environ 120 hectares.

Avec ces quelques exemples, vous pouvez avoir une idée de ce qu’on peut construire sur les 500 hectares encore disponible dans notre chère ville.

En d’autres termes, la ville d’El Jadida dispose encore d’une grande assiette foncière de l’ordre d’environ 30% des 2500 hectares. Avec un tel constat, une multitude de questions se posent:

Qui détient ces terrains vagues ? Qui bloque leur viabilisation ? Que font les autorités municipales, provinciales et l’agence urbaine  pour y ? Qui est derrière les rumeurs infondées sur l’absence de terrains constructibles à El Jadida ? …

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Les prix de vente (pratiqués) des bâtisses

Lors de notre enquête, nous avons été surpris par les prix pratiqués par cette mafia, et non promoteurs, de l’immobilier. Pour les appartements, les prix oscillent entre 7500DH et 12000DH le mètre carré pour des immeubles R+4. Pour bien définir le prix de revient réel du mètre carré, nous avons fait appel à un technicien qui nous a, tout de suite, fait les calculs. En considérant que le terrain a été acheté à 10.000 /m2, le coût de chaque niveau serait de 2000DH/ m2 en plus des 2000DH/ m2 pour la construction, le mètre carré reviendrait alors à 4000DH maximum. En considérant la marge bénéficière de l’ordre 30% (soit 1200DH/ m2), le prix de vente doit se situer aux alentours de 5200DH/ m2. Pour plus de précision, avec cette marge, un promoteur gagnerait 12 millions de centimes dans un appartement de 100m2. Or, les prix pratiqués de nos jours situeraient la marge bénéficière entre 90% et 200%. Il n’existe aucun autre produit au Maroc, où l’Etat autorise une marge bénéficière de cet ordre. Alors pourquoi ferme-t-on les yeux dans le secteur du bâtiment ? L’Etat est-il complice ou impuissant pour réguler le secteur du bâtiment ?  Pour avoir une idée sur la marge des gains dans d’autres secteurs, prenons le cas des concessionnaires automobiles.

Selon Hassan, entrepreneur et promoteur immobilier, pour la quasi-totalité des bâtiments en construction actuellement à El Jadida, les terrains ont été acquis à moins de 5000DH/m2. Quant au coût de revient de la construction, il serait de l’ordre de 1600DH au lieu de 2000DH car les promoteurs achètent les matériaux en grande quantité et en vrac ce qui permet de réduire encore plus le prix de revient.

Les ventes progressent-elles ? Acheteurs potentiels ? Spéculateurs ?

Pour bien maîtriser le taux de vente à l’échelle d’El Jadida, nous nous sommes rendus chez les vieux routiers du domaine : les «samsaras». Mohammed, un samsar qui a plus de 40 ans d’expérience nous explique en une seule phrase : ya hasra, al beznassa qatlou al harfa! Tout en ajoutant, le secteur est mort pour plusieurs raisons. D’une part, tout le monde est devenu « samsar » : épiciers, garagistes, ouvriers, fonctionnaires, étudiants, veilleur de nuit, gardien de voitures, chômeurs et même des cadres… Bref, c’est l’anarchie totale. Les agences poussent comme des champignons, sans le moindre respect de l’éthique du métier. Le secteur de l’immobilier est perçu par ces nouveaux arrivants dans le domaine comme étant l’Eldorado des gains faciles et les acheteurs potentiels sont considérés comme des vaches laitières.

Certains de ces «samsaras new look» exigent parfois des pourcentages supérieurs à ceux perçus par les notaires, sans payer un seul centime à l’Etat !!! Et pour finir sa philosophie sur le métier, il ajoute «wach ma qayen 7kam fi labled, wach a ibad Allah wa had al guawri ta ybi3 diour bi l’EURO. WA hna fi al Maghrib ouala fi Europa? ». Effectivement, nous avons fait notre enquête et nous avons découvert que la dite agence, qui  appartient à un étranger, affiche les prix en Euro et si vous lui téléphonez, il vous balance les prix en Euro comme si on était en Europe !!!. Même en Europe, l’utilisation d’autres devises, autre que l’Euro, est strictement interdite sous peine d’amendes. Alors pourquoi ce «samsar», dénigre t-il notre dirham?

Quant à l’importance des ventes constatée, Ahmed, un autre «Samsar» de 65ans nous dresse le bilan suivant. Pour lui c’est presque la stagnation totale comparée aux transactions qu’ils y avaient un an auparavant. Le recul des ventes serait de 50 à 70%. Pour lui, avec les sommes exigées en noir, les prix pratiqués et la cherté de la vie, le simple fonctionnaire ou la famille à revenu moyen voire faible, qui étaient les principaux acheteurs, n’arrivent plus à répondre à ces exigences et donc ils se trouvent dans l’impossibilité d’acheter un logement. Autrement, les demandeurs sont là mais n’achètent plus.

Conséquences de cette flambée des prix

Cette flambée des prix de l’immobilier et contrairement à ce que pensent certains, peut avoir des conséquences désastreuses sur l’économie nationale. Les acheteurs sont de plus en plus rares ey il y a risque de récession et d’inflation. La chute des ventes, entrainera une régression des investissements, ce qui aura pour conséquence une incidence directe sur l’emploi et  la croissance.

Le rabattement des familles sur les périphéries de la ville où les terrains, certes non viabilisés, restent encore accessibles (50 à 100 DH/m2). Les constructions se comptent par milliers. Certes ces maisons sont construites en dur mais elles restent anarchiques en raison de l’absence d’eau potable et de l’assainissement liquide.

Dans certaines mesures, on a tendance à donner raison à ces familles pour leur choix.  Car en prenons par exemple deux endroits qui ne sont situés qu’à une centaine de mètres à vol d’oiseau de part et d’autre de la gare ONCF. Du côté nord les terrains sont à plus 7000DH le m2 alors qu’au sud de la gare (commune de Moulay Abdellah), le mètre est négocié à environ 100DH !!.

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Pratique du noir

D’après des analystes, la caisse de l’Etat se trouve privée de 6 à 10 milliard de dirhams par an à cause de la pratique du noir. Mais avec l’augmentation des prix de l’immobilier, ce chiffre serait peut être de l’ordre de 15 milliards de dirhams. Avec ces milliards, l’Etat pourrait construire jusqu’à 250Km d’autoroutes par an ou encore une petite ville d’environ 20.000 habitants avec des appartements de 30 millions l’unité !!!. C’est dire que ce fléau pénalise les marocains et par conséquent prive l’Etat d’un revenu assez important.

La pratique du «noir» ou dessous de table est une pratique connue, mais la nouveauté est qu’elle semble  être devenue un acquis, pratiqué sans la moindre crainte.

Il y a encore quelques années, c’était les intermédiaires et les «samsaras» qui exigeaient au nom du propriétaire qu’une partie du prix soit réglée en noir mais de nos jours, ce sont les «bureaux de vente» des immeubles qui le demandent sans  gène.

Le deuxième point qui a attiré notre attention, c’est le pourcentage du noir exigé. D’après un «samsar», il y a quelques années, le pourcentage du noir ne dépassait guère 20% du prix total, de nos jour, celui-ci peut atteindre jusqu’à 150%, voire plus, du prix déclaré. Le troisième point à retenir est que la pratique du noir se fait à toutes les échelles (terrain, matériaux de construction et prix de vente du produit fini).

Que faire ? Solutions et remèdes

Après des années de fluctuation et d’hésitation, le gouvernement s’est enfin mis au travail pour palier au problème du secteur de l’immobilier. Espérant tout simplement que les solutions soient radicales et non des pommades superficielles. En effet, depuis la nuit des temps et depuis les grands philosophes grecs, la démarche scientifique cartésienne  est basée sur le principe de «Causes à effets». C’est avec cette philosophie qu’il faut remédier aux problèmes sans pénaliser ni les consommateurs ni les investisseurs. Il faut tirer les deux reines en même temps faute de quoi un dérapage est garanti.

D’autre part, pour faire baisser les prix de l’immobilier, il serait judicieux d’élargir les zones urbaines, quand c’est nécessaire, tout en imposant leur viabilisation dans un court délai. Dans le cas des extensions des zones urbaines et la réalisation des plans d’aménagement plusieurs problèmes sont à déplorer et l’Etat est tenu de leur trouver une solution. Deux problèmes sont connus par tous les marocains :

  • Dès que les premières rumeurs sur l’extension de la zone urbaine d’une ville commencent à circuler, les spéculateurs qui ont des tuyaux dans ces services débarquent et commencent à acheter des dizaines d’hectares pour pouvoir imposer leur loi par la suite.

Le problème du chantage, qu’appliquent les personnes chargées de la réalisation du plan d’aménagement. En effet, tout propriétaire qui refuse de payer des pourboires à ces gens, pour ne pas dire des pots de vin, se trouvent surpris de voir sa propriété, en partie ou totalement, affectée pour un bien commun (jardins, écoles, dispensaires, mosquée…). Enfin et à cause de cette pratique de «pourboires», même le plan d’aménagement initial n’est plus respecté à El Jadida. Allez voir du côté de Hay Es-Salam où des immeubles ont poussé par magie à l’intérieur de zone initialement destinées aux villas!!. Alors qui contrôle qui ou qui contrôle quoi ?!.

P.S :

Si vous avez une connexion Internet et pour visualiser les images satellites, télécharger et installer le logiciel gratuit de Google à partir de http://earth.google.fr/ et choisir téléchargement. Reste à savoir qu’avec cette version gratuite vous ne pouvez calculer les surfaces… Seule la version professionnelle payante le permet.

 

 

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